Published On: 周五, 1月 17th, 2014

谢国忠:房地产泡沫正在破灭 2014年房价下跌50%

曾在1997年成功预测香港房地产将暴跌50%和内地通缩,因为一直唱空房地产市场被人戏称为经济界的“空军一号”。他,就是经济学家谢国忠。

房地产泡沫正在破灭

新京报:限购限贷下,目前房价出现了松动,如何看现在的房地产市场?

谢国忠:当今的高房价是很多因素作用的结果,泡沫总有一天会破,现在已经开始破了。最后一波房地产泡沫是靠高利贷推起的,现在高利贷出了问题,房价也支撑不住了。

新京报:你之前说中国的房价下跌50%很正常,什么时候会发生?

谢国忠:我原来认为是在2012年,今年年初我改变了我的预测,当时认为今年下半年将开始下跌,但这个下跌不是一步到位的,先期先下跌20%-30%,之后可能会有反复,到2014年会出现房价下跌50%。

新京报:你是说中间还会有反复?

谢国忠:是的,就好比A股从6000点下跌,跌到5000点的时候就会有人进场,托一托。捞底的人总会有的。房价下跌20%-30%之后,急需买房的和一些投资客会进场,交易量会起来,这中间可能会有反复。

现在工薪族的工资怎么买得起房子?像二线城市一万块钱一个平米的,有多少人买得起?这个市场主要是投机需求,这个又主要是银行贷款来的。泡沫有多大?所以房地产进入了一个大幅度下降的时代是不可避免的。

新京报:包括任志强在内的一些人认为,黄金地段的房价不会跌,因为资源稀缺。

谢国忠:不下降是不可能,曼哈顿的房价也会跌。

再过10年,中国人口开始下降,10年后房价不会涨起来了,只会掉不会涨。任何一个人口开始下降的国家房价只会掉,当时日本每年房价下调7%。人口老化是一个巨大的力量,以后对中国影响非常大,人口老龄化后一个社会负担越来越重,人口老龄化以后不要谈楼市会不会涨,是不会涨的。

要把握住卖房的机会

新京报:你怎么看通过限购这样的行政手段调控房地产?

谢国忠:由于出了这个政策抑制了房价,所以房价的高点没有我预想的那么高,就好像是股市5000点的时候一系列政策组合作用,没有让它涨到6000点再往下掉,而是从5000点往下掉。但结果是一样的,最终都是要掉到2000点。

新京报:那银行提高首套房贷的利率呢?是不是也误伤了不少刚需?

谢国忠:京沪80%都是外地人和多套房的人,不是刚需,刚需是炒出来的概念。至于首套房的利率,这是市场调节的作用,因为通胀预期上升、信贷管控,资金价格高了。面粉贵了面包当然也得贵。

新京报:前阵子银监会说中国的银行业能承受房价下跌40%?真的跌40%中国银行体系承受得了吗?

谢国忠:中国的房地产泡沫跟其他国家的不一样。现在是通过房地产转移到政府,股市的投资会有一系列的后果,银行出现一些坏账是不可避免的,钱是政府拿的,坏账也是政府的事。我觉得是一个口袋放到另一个口袋的事,没有那么严重。

新京报:你建议投资者尽快卖掉手中空房,卖掉房之后买什么呢?

谢国忠:先留着,现在人民币不会贬值,不管内部通胀有多少,不敢贬值,贬了的话所有的钱都会流出中国。

不过现在卖的话肯定卖不掉,很多朋友卖房子都没人看,没办法只能熬。如果这时有人来看你的空房子,一定要卖了,这是个好机会。如果下一次房价掉的话要持续掉三四年。

泡沫崩溃时做什么都没用

新京报:你对最近提出的微调有什么看法?

谢国忠:在泡沫崩溃的时候做什么也不管用。其实在2008年就应该让它崩盘,但后来政府大量发行货币,又把它撑起来了。这次泡沫崩溃,救市的资金会比2008年的更多。

新京报:那像2008年大规模救市的历史会重演吗?

谢国忠:2008年、2009年十万亿钱砸进滋生泡沫现在可以吗?政府是不敢做的,政府是受限制的,在货币政策上是受限制的,它是不可能像2008年这样做的。

新京报:这轮调控后,我国房地产市场会如何发展?

谢国忠:房地产物归原主,地段好收入较高、租不出去的地方房价都会崩。目前中国有2万多家开发商,其实2000多家就差不多了,到时候政府会引导房地产行业的整合。

大幅度减税时就要买

股票

新京报:最近在财税改革上也有一些新动向,如何看最近的增值税改革?

谢国忠:中国需要减税,就意味着政府要让利,就是政府要少收钱了。现在中国调整的核心是政府要减税,要让利给老百姓,现在做的营业税变成增值税是第一步。

新京报:什么时候才会见成效?

谢国忠:在经济很差的时候才有可能进行实质性的财税改革。政府大幅度减税的时候牛市来了,股市见底的时候是楼市崩盘的时候,如果有一天你看到中国大幅度减税的话,你就去买股票,下一个阶段你就发了。

新京报:股市是经济的晴雨表,看A股为何一直萎靡不振?

谢国忠:高利贷20%的利息把资金吸收。现在开始在局部地区崩溃,在接下来的12个月内将在其他地区陆续崩溃。高利贷实质上是一个庞氏游戏,用新钱还老钱的模式不可持续。12个月你不断会看到这样的事。

新京报:是说等12个月后,高利贷问题解决后资金流入股市,中国就能有一轮牛市吗?

谢国忠:不是牛市,是个反弹,房地产价格降,量上去后,会有一定反弹,公司不赚钱哪里来的牛市啊?20年技术性的上上下下,中国股市的牛市必须是,政府进一步改革,转变成一个服务性的机构。

未来十年中国都面临通胀压力

新京报:你觉得现在通货膨胀水平已经见顶了吗?

谢国忠:现在工资这么涨,怎么可能通胀见顶了呢?通胀仍是中国面临的主要挑战。过去十年间,货币供应大幅增长,正在造成通胀的后果。现在的货币增长尚未低到可以消除通胀的水平。

新京报:这轮通胀会发展到什么地步?

谢国忠:中国的通胀是一个长期问题,如果政府放钱,宽松货币政策,那么就会严重点,如果不放钱可能会好一点,未来10年中国都将会面临通胀的巨大压力。

新京报:会一直处在6%这样的高通胀吗?

谢国忠:劳动力和能源价格占整个成本的一半,这两个要素价格在快速上升,通胀会持续。

新京报:目前大家讨论比较热的,中国经济是否会硬着陆,你怎么看?

谢国忠:目前来看中国经济只会是软着陆。软着陆的原因是由于中国的信贷体制特性。在中国,借贷双方一般都是政府所有,所以贷款重置也是很自然的过程,当借款无法偿还时,其资产通常不会被没收清算,只要货币相应保持增长,就会不断转化为需求,名义GDP的增长将会与M2保持一致。

但是,软着陆可能会推迟结构调整。负债方通过拖延还款得以存活,并希望通过新一轮的货币宽松摆脱困境。只有大力改革才能避免这种命运。目前来看,中国不可能硬着陆。

新京报:怎么看未来中国经济的走势?

谢国忠:房地产市场出现问题表明中国的经济模式存在问题,中国的经济模式就是13亿老百姓拼命干活,把东西越来越便宜地卖给外国人,变成外汇进入到银行里面,然后通过银行转到政府的口袋里面去造路、造桥,这种模式两头都不行。

中国经济会有一个比较漫长的调整时期,涉及政府和人民,近几年政府投资达到了GDP的一半,老百姓花钱只用了1/3,只有再平衡中国的经济才能朝前走,下一个十年中国主要是求稳而不是求快。

欧盟最大危机来自意大利

新京报:如何看现在的欧债危机?希腊会破产吗?

谢国忠:希腊这个问题暂时是缓解了,但长远来看还是没解决。希腊债务即使降了一半,国家的债务还是高,这个问题还会回来。对欧盟危机最大的是意大利,因为他负债率高、规模大。最后还可能通过央行政策解决,损失最终还是会要社会化。

大家应该看到,一个国家到了以债维持的时候,你要看这个国家到底有没有竞争力,这个国家的人民到底愿不愿意吃苦?这是一个很重要的问题。

1998年亚洲国家要倒的时候,把利息撑到40、50,认为亚洲要倒,但是亚洲是有工业的,亚洲的老百姓是会吃苦帮政府换钱的。当时韩国人用戒指、金牙齿帮国家换钱,但这在欧洲很难。欧洲经济最终还是要看意大利往哪走。但欧元解体不太可能。

地方债资金使用效率是关键

新京报:2012年对中国经济需要注意哪些风险?

谢国忠:2012年的出口肯定不好,但这对中国经济来说并不是什么了不起的事,因为中国劳动力越来越缺乏,找工作不成问题,不会引发严重的失业问题。

最大的问题在于政府职能转变,让利于民。

新京报:上海、深圳等四地试点地方政府发债,你觉得前景如何?

谢国忠:推出地方政府发债试点主要是考虑到地方政府流通性比较紧张,而目前银行信贷额度又趋紧,无法给地方政府以足够的贷款。

但因为发债筹来的钱不是通过市场手段来分配,而是通过政府行政手段分配,因此资金使用效率是关键,并且在监管方面存在很大的困难和风险。

如果允许地方政府自行发债按照市场规律来操作的话,对地方政府土地财政现状会是一种缓解。但中国的金融体系有它的体制特点,所以从长远来看,积极作用有限。

同题问答

如果有500万会先投股市

Q:你如何看待中国成为全球第二大经济体?

A:是应该的,中国14亿人,中国人比美国人还勤劳,更别说欧洲人。目前中国的人均产值还只有5000美元左右,但事实上目前的体制使得中国潜在的力量远远没有爆发出来,5000美元的人均产值是应该有的。

Q:如果你有500万元的闲置资金,在2012年用于投资中国市场的话,你是优先考虑投资楼市,还是优先投资股市,为什么?

A:投资股市。目前来看中国股市的估值相对比较低。

Q:如果有一笔5亿元的创业资金,在2010年的中国,你会优先考虑进入哪个行业?为什么?

A:中国的创业环境有待完善,在中国创业必须得做好长期战斗的准备。

Q:还在世的人中,你最钦佩的是谁?

A:人无完人。其实像乔布斯这样的我挺喜欢的,他是一个对全社会有贡献的人。有贡献比做善事更重要,做善事是一个重新分配的概念,而有贡献是通过自己的努力把全社会的蛋糕做大。

Q:最近在阅读什么书籍?

A:最近在看些中国的历史书,比如《资治通鉴》。

来源:新京报 编辑:华闻聚焦网孔博

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