Published On: 周六, 3月 1st, 2014

分析称香港房价下跌是前兆 内地楼市难逃重挫

美国量化宽松政策的退出、人民币汇率连续走低,对包括中国在内的新兴市场的资金撤离,加剧了国内持续的紧缩货币政策带来的钱荒。以亚洲首富李嘉诚为代表的海外资本大规模从内地、香港撤出,更是使两地同病相怜,雪上加霜。

港房暴跌再现 内地楼市堪忧

港房暴跌再现 内地楼市堪忧

相信人们对于1997年下半年爆发的亚洲金融风暴带给香港楼市灾难性的后果记忆犹新:房价猛烈下跌,大量中介代理行关门,港人所购房产成为负资产的比例激增,惨况持续数年,房价竟然跌去60%,哀鸿遍野。最后导致社会不稳,出现大规模示威游行,特首被迫换马。

但很少有人研究那次香港房灾对内地房地产市场的影响。客观地说,当时由于内地的经济相对封闭,金融大鳄们无法像在东南亚国家和地区那样兴风作浪。因而亚洲金融风暴对内地经济、房地产的影响相当有限。加上1998年内地取消福利房分房,购买商品房的市场大爆发,房地产步入了长达十多年的大牛市。香港房灾在大多数人看来如同隔岸观火。

其实,这个表象掩盖了一个事实:香港的房灾对内地的局部地区同样带来了近乎灾难性的影响,这就是毗邻港澳的深圳、广州地区。深广房地产市场在1997年至2004年数年间,一直与全国内地市场不同步:全国房价稳步上涨,而深广房价则是随着香港房价的下跌而不断地向下调整,寻求支撑。当香港房价从最高点跌至谷底、跌去60%之时,深广房价整体跌幅高达50%左右。以广州五羊新城著名的“八景”高尚社区为例,房价从万元跌至四五千元。

近期,香港房地产市场负面新闻频繁不断:屯门两幅住宅地块标价以每平方英尺2000余港元的低价售出,创下该地块十几年以来的最低价;元朗一楼盘最近一期的报价是每平方英尺约9200港元,而去年3月该楼盘的开盘价则高达每平方英尺1.71万港元。两者相较,降幅几乎以减半论,成交惨淡,热门地段流标,不一而足。其情其景,与1997年下半年以来的房灾前期有着惊人的相似。

与当年情势相似的是深广楼市。当年深广楼市晚香港楼市半拍。当香港房价暴跌之时,深广房价并不是同步暴跌,而是出现紧缩、滞胀、观望,只有少数先知先觉者降价促销,抛售,撤离。现在的情况也正是如此。据南方都市报报道,广州今年1月楼市环比虽然量价齐升,但涨幅减缓,十区两市同比价格下跌2.4%。而近日,据广州媒体最新的60个楼盘价格大调查发现,4个楼盘上涨,8个楼盘降价,多数楼盘按兵不动,而成交量均大幅萎缩。与去年同期价量齐升相比,已不可同日而语。

但是,此次香港房灾的影响与当年最大的不同是,它所关联,影响的范围已经不是深广局部地区,而是全国范围了。以另一个一线城市北京为例,1月份北京市商品房住宅共成交6908套,成交面积74.42万平方米。成交面积、成交套数环比、同比均蒌缩了四至五成。据有关部门监测显示:全国43个主要城市住宅市场交易情况,超过九成的城市楼市成交量环比下降。这表明现在全国的楼市与香港、深广基本上一体化。所不同的只是时间快慢、幅度大小的区别。不同城市地区情况不一样而已。内地从近年“鬼城”迭现,到三四线城市与一二线城市分化,到近期有的城市向公务员下达推销商品房指标,恒大集团内部文件要求全体员工优惠促销全国各地楼盘,以及杭州有楼盘降价引起原购房者冲击售楼房,推倒沙盘,兴业银行下发通知,将地产夹层融资与地产供应链融资暂停至3月底,等等,无不表明全国楼市己经无法置身度外,正处于重挫前奏。

港房暴跌再现、内地楼市重挫难逃的根本原因在于经过多年经济全球化,中国内地经济与世界经济,当然也包括香港经济的融合程度加深,海外资本的一举一动都牵一发而动全身。美国量化宽松政策的退出、人民币汇率连续走低,对包括中国在内的新兴市场的资金撤离,加剧了国内持续的紧缩货币政策带来的钱荒。以亚洲首富李嘉诚为代表的海外资本大规模从内地、香港撤出,更是使两地同病相怜,雪上加霜。

内地楼市重挫难逃,还有其深刻的内在原因。我们依然确定中国经济处于长期上升的通道之中。在经济长期向好、城市化没有完成之前,中国房地产的长期向上趋势也不会结束,但其过程也不可能一蹴而就。如股市牛市中会有小熊出现一样,已经走了十多年大牛市的房市、已经升了数倍的房价,出现一次时间超过人们预测、房价跌幅超过人们预想的大调整是非常正常的。房价短期升幅过快、国民经济增速跌至低谷、结构调整等等为楼市调整提供了内在需求,海外资本的撤离、人民币连续大幅贬值或许只是压垮骆驼的最后几根稻草。

暂且无法预测这次调整的长度和深度。但是历史的经验值得我们参考:首先“大涝之后有大旱”。股市可以从6200点跌至1600点,当年港房可以跌去六成,时间上看,当年港房调整到2004、2005年,长达六七年,股市更是从2007年至今尚在2000点附近挣扎;其次,各地调整应有很大差别。我们认为,一二线城市调整会相对小一些。特别是北上广深一线城市,有着全国性的巨大刚性需求,理应相对安全;其三,内地楼市与香港楼市有个时间差,如何利用这个时间差调整自己的策略,是开发商、银行、购房者、政府共同面对的紧迫课题。其四,丢掉幻想,准备斗争,不要心存侥幸心理。覆巢之下,焉有完卵。港房暴跌再现,楼市重挫难逃。五十步笑百步者必祸及自身。

(华闻聚焦网 孔博)

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