Published On: 周六, 3月 22nd, 2014

兴润系崩塌信号 中小房企生死劫

一家连续四年处于资金链断裂边缘的房企,凭借十多家银行信贷和民间借贷维系多时,却在顷刻间宣告崩塌。

事件发生在浙江奉化。正当这个“水蜜桃之乡”迎来桃花盛开之时,奉化市政府宣布,当地头号开发商浙江兴润置业公司及其关联公司(简称兴润系)资金链断裂,其实际控制人沈财兴父子因涉嫌非法吸收公众存款罪,于3月11日被公安部门移送检察机关。

记者调查发现,兴润系在当地政府主导的一个旧城改造项目开发过程中,长期处于“只出不进”状态而无法实现资金回笼,导致了公司运营严重失衡。

据“兴润置业”应急处置小组成员、奉化市政府办公室副主任陈光辉介绍,在此过程中,兴润系有着超过30亿规模的短债长投,其中7亿元民间借贷年息高达18%~36%。其所在项目周边地价下跌,资金提供者回收贷款,加剧了兴润系资不抵债。“没想到一家房企出事,竟成了国际新闻。”当地官员感叹。事实上,兴润系的倒下,或将成为三四线城市中小房企艰难处境的一个样本。

一位银行人士说,“中小型房企的资金来源极为复杂,某一个环节出现问题,就很容易引发多米诺效应。这类企业风险目前已经累积至高位。”他们在过去上行市场中依仗政商关系,成为一方诸侯,遂以高杠杆扩张。然而持续低迷的市场,正在将其中敞口迅速撕开。

“钱还不上了”

官方数据显示,兴润置业目前总资产27亿-30亿元,总债务为35亿元。债务包括银行逾24亿元,工程及材料款约4亿元,已确认的民间借贷约7亿元。总共涉及19家银行机构。银行贷款额度最大的建行涉及12亿债权。而民间借贷的借款利息为年利率18%-36%不等,共牵涉98人,其中机关事业单位7人。

当地金融办预计,2014年当地银行会由于其新增19亿不良资产,不良率升至5.27%,为全省最高。

一家股份制银行宁波分行高管介绍,“银行资金收紧是(兴润资金断裂)很重要的背景,过去银行可以借贷给本地的前十名开发商,后来只能借贷给前五名。当然下面分行支行可以向总行申诉,但总行说,你可以做贷款,但风险自担。下面自然不敢承担这个责任。”

然而,兴润系资金链问题由来已久。

一份来自当地银行的材料显示,“兴润集团系出现资金链紧绷情况已有4年,期间政府多次召集金融机构开会,要求所有银行维持现有授信,降低利率,不得压贷迟贷,并拿出财政资金给予转贷。”

一位银行人士透露,兴润系的银行贷款中,疑似假按揭2.4亿元,涉及当地7家银行。据介绍,所谓假按揭,即开发商以购房者名义获得银行按揭贷款,以迅速回笼资金。

值得注意的是,高成本的民间借贷,是兴润系的重要融资手段。据不完全统计,自2010年前后,兴润系涉及法律纠纷的民间借贷偿还数就达到16起。一位接近沈财兴人士说,“他为人比较爽气,认识的人,都愿意把钱放到他项目里,有时候他可能并不需要,人家说放一点,他也大方答应。”

陈光辉说,“兴润置业最先出现问题,就是有债权人反映它还不上钱了。”

种种迹象表明,兴润系脆弱的资金链,在外力的支持下,在多年的辗转腾挪中勉强维系,终于崩断于一个特殊的节点。

浙江兴润置业有限公司虽为奉化最大房企,但项目均在本地。其建造开发了市区大部分的高档住宅项目,品质多有口碑。其老板沈财兴,象山人,在奉化干泥水匠起家,据称为人低调随和。开发房地产超过12年,事发前为奉化房地产协会会长。

兴润系旗下,包括房产开发和建筑施工两类公司。除兴润置业外,还有奉化兴润茗都置业有限公司、浙江沈氏建设有限公司、浙江兴润阳光建设有限公司等。

到底是什么原因导致了兴润饱受资金困顿?

深陷旧改

过去四年中,兴润系主要在操作的楼盘包括长汀项目、桃源府邸项目和甬山新区项目。经济观察报记者调查发现,兴润系的资金链问题,主要引发自其公司参与的长汀村旧村改造。

据兴润置业提供的资料显示,长汀项目位于奉化市锦屏街道长汀村中心地段,总用地面积152.13亩,总建筑面积40.38万平方米,小区预计建造13幢33楼的高层住宅。

2007年开始,兴润置业介入长汀项目。在兴润的计划中,该项目将于2012年4月开工,当年10月份开始首期销售,“保守估计,一年内能够达到70%-80%去化率,预计可回笼资金将达到7-8亿元人民币”,3年内全部交付。

6年多之后,这个项目宗地所在地,仍然是上千户长汀村民的居所,人们生活如常。村委会的墙头刷着红色“拆”字,也因为饱经风雨而变得黯淡。

此间,按照相关协议,兴润置业除了支付土地款项外,还在长汀项目的南面,建造完工了数十幢安置建面达到15.82万平方米的拆迁安置房。

据估算,这些安置房的工程造价约3000元/平方米(不含绿化等附属设施)。以此计算,仅安置房的建造成本就达到了约4.7亿元。

此外,政府在旁边中山锦庭安排了约3万平方的安置房,拆迁安置房总面积约19万平方。“这个安置面积,已经足以实现村里的拆迁安置。”长汀村支部书记张善明说。

2012年年中,这些安置房基本就位,却没有开始分配。“主要是他(兴润)的一些问题,市里没有给他解决,并且还欠着项目土方承包的钱,安置房分不下去。”张善民说。

只见投入,不见产出。“每天的利息可能就达50多万元。”接近沈财兴人士说,“就是财务成本就把兴润拖也拖死了。”“钱紧货慢,短贷长还,沈财兴实际上是在闯禁区。”当地一位品牌开发商说。

“白衣骑士”

如此明确的风险,为什么兴润仍然能在过去几年中,获得银行的支持?

本报多方调查发现,在某种程度上,无论是长汀项目还是桃源府邸项目上,兴润都饰演着白衣骑士的角色。

2003年,长汀村启动了旧村改造项目。2004年5月,奉化市政府办抄告单显示,时任奉化市副市长沈仁华批示,同意挂牌出让长汀村旧改地块国有土地使用权。

按照政府规划,该地块面积20.37万平方米,总建面26.93万方,其中安置用房15.82万平方米。在出让挂牌时,起始价格为3.37亿元,其中包括以实物形式抵充给长汀村的15.82万方安置房折价总计2.37亿元,和以货币形式支付的1亿元。

与此同时,奉化国土局按照上述内容,发布了该地块土地使用权挂牌出让公告。当年6月份由宁波洛兹置业有限公司竞拍获得,实行边开发边拆迁安置。

然而,该地块在未征收的前提下,由村集体用地登记为国有用地,并划拨奉化土地储备中心一事,遭到了部分村民们的抵制。村民经过在市、省和国务院的数年申请行政复议后,最终令浙江省政府撤销了对上述地块的直接划拨。但村民围绕拆迁的各类上访起诉仍延绵至今。

此后,奉化方面以安置房土地划拨、商品房土地挂牌出让的方式,将长汀旧改土地推向市场。洛兹置业于2007年依照三年前市政府抄告单中的3.37亿元价格,正式获得了这幅土地的开发使用权。但此时,“洛兹出现了严重的资金问题,很快就退出了。”张善明说。

兴润置业接盘长汀项目详细投入,目前尚不为局外人所知。但值得一提的是,2004政府抄告单对安置房的造价核算标准为1500元/平方米,只有兴润置业实际建造安置房成本的一半。

据当时施工方透露,“洛兹当时已经建造了580多套安置房,建造资金均由施工方垫付,沈财兴进来后,才付掉的。”

是时,沈财兴的兴润系开发的市中心大盘阳光水岸、阳光茗都等在当地倍受好评,销售火爆,一举奠定了奉化头号房企的地位。

据知情人士透露,当时奉化市政府为了让兴润系接盘,减免了其从洛兹置业手中过户土地使用权所需缴纳的部分相关税费。“2008年前后,由于拆迁并未实现有关部门当初承诺进度,政府为了补偿兴润置业,以加快旧改推进,将用于商品房开发的土地容积率,由2007年挂牌出让时的1.8,提高到3.99,总建面由原来的15万平方米,达到40万平方米。此后,政府还协调农发行对其完成了3亿元的贷款。”上述知情人士称。

2009年初至2012年5月,沈财兴继续按照与政府的协议,又新建近900套村民安置房。至此,15.82万方安置房已经全部建成。

来自政府方面的支持,显然没有挽救这家公司。长汀地块的拆迁由于种种原因仍然没有推进。背负大量一年期银行贷款和更短期限的民间借贷,沈财兴发现兴润已深陷入了最终导致其资不抵债的泥沼。

此外,2010年,兴润置业在奉化市城西萧王庙街道,以7852元/平方米的楼面地价拿下桃源府邸地块,以建设高档法式别墅群。“当时该区域被规划为生态农业示范区,周边几乎没有什么项目。”

“项目有很好的自然环境景观,但当时正在调控的前夕,以那么高的楼板价拿地,实际上帮助政府在那个区域树立了一个价格标杆。”一家本地开发商说。

更多的危机?

数年积累下的口碑,和来自地方上的种种支持,在市场急转面前,显得无比脆弱。

进入长汀项目和桃源府邸项目时,兴润系当时所处房地产市场一直强劲上升。

不过,在经过数年调控后,房价已经有所回落。比如长汀西侧的香山美邸项目,均价从2011年的1.2万元/平方米,逐步跌至目前的9000元/平方米。长汀村南侧的中央花园项目的价位及变化幅度,均与香山美邸相当。按照当前周边地价评估,这部分资产将会出现明显的减值。

在交易量层面,“整个奉化市区只有50万人口,每个月的新房成交量不足百套。再加上当地实体经济过去几年都没有太大改观,市场确实并不如意。”前述开发商介绍。

据宁波房产界人士预计,宁波六区住房存量及潜在供应量,足够6、7年时间才能消化。今年宁波前五名大型房企将占据当地市场半数的销售份额,80%的中小房企将为另一半份额激烈厮杀。

这类中小房企,在成为一方诸候之后,备受尊崇。但他们并无万科、恒大等多次与地方政府博弈的经验。这也是他们通过高利贷、信托、银行贷款、工程垫款,等各种渠道筹资,为自身埋下地雷的深层因素。地方政府的担保,从兴润样本之中可以看到,起到了相当大的作用。

上述房企人士说,“土地整理,兴建安置房,从法理而言均应由地方政府完成,整理为净地后,交由市招挂拍。而在现实中,由于地方融资平台的紧缩,政府引入企业资金进行非正常程序运作的情况普遍存在。”

市场的归市场,政府的归政府,然而在三四线城市,房企的准政府行为却令其角色大为模糊,在债务危机来临时,不知所措。即便如央企中冶,四年前强悍冲入毛地出让的南京下关地王,政府拆迁至今未果。最终,中冶不堪巨量资金成本所累,黯然离场。其业绩亦因此大受折损。

与拥有强势资源的央企中冶相比,兴润无论在在规模和能量上都相去甚远。在同样的问题面前,其最终成为政府和银行的弃子,自然不足为奇。

“奉化企业在整个浙江地区,算不上很激进的。包括兴润老板沈财兴的风格,还算稳健。他有政府担保,银行支持,在较正常程序下爆发问题,这恰恰是最可怕的。”一位宁波本地银行高管说。

国际评级机构惠誉认为,兴润违约事件,在行业中具有典型性,可能会出现更多的违约事件,但仅限于小规模公司。而另外一方面,内地房地产业已经呈现出两极化的趋势,中小城市供应过量,增速和利润率明显放缓。

惠誉认为,地方政府处理这类事件的方式,会对行业产生重大影响,银行更青睐于大开发商,尤其非传统行业的贷款方会意识到其中的巨大风险。“更多的小开发商根本拿不到银行贷款,大量的还是借助信托、基金,差的只能去借高利贷。”一位杭州地产基金人士说,“今年融资渠道有限的房企将迎来一个资金坎。他们今年5、6月份就会迎来一波信托的集中兑付期。如果钱紧局面持续,后续资金跟不上,更多小开发商会面临资金链断裂的危机。”

据统计,2012年以来共有15个信托计划发生兑付危机事件。其中房产信托占据近半。比如2012年4月的吉林信托-长白山 11号南京联强集合资金信托计划、2012年8月的安信信托-浙江金磊房地产股权投资信托计划、2013年4月的安信信托-温州“泰宇花苑”项目开发贷款集合信托计划等。

国元证券报告显示,2014年信托到期量约5.3万亿元,同比增长超过50%,其中刚性兑付涉及最多的是规模高达9000亿元的集合信托。“基础设施与三、四线城市房地产或称为风险高发行业。”中银国际证券分析师程漫江说。

来源:经济观察报 记者:陈哲,李意安 胡群亦有贡献

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