Published On: 周四, 6月 19th, 2014

楼市“崩盘说”背后的是非

摘要:一旦社会更多认识到老龄化将抑制需求、再涨空间有限,且保有成本上升也是大趋势,则房价上涨潮就会渐退,“和泡沫共舞”的“美好时光”还能延续多久呢?

楼市“崩盘说”背后的是非

楼市“崩盘说”背后的是非

圳大学教授国世平在内部培训班上的一句“110个城市房价即将面临崩盘,现在最好的投资方式是赶紧卖掉房子”,最近成为舆情热点。国家发改委赶忙澄清,他不是发改委顾问,言外之意他不代表发改委观点。

但反过来说,难道结论是——中国房地产还会不断上涨?

中国人口结构已经发生了根本性变化,老龄化不可逆转,作为首次购房主力军的年轻家庭(户主25到35岁)的增长率已在下降,其绝对数量在2020年左右达到1.13亿户高点后会进入长时间下降通道。老龄化加年轻家庭数量下降,对房地产将产生负面影响,尽管会是一个长期过程。

总体上,中国房地产已不再供不应求。王健林在夏季达沃斯说,“万达在100个左右城市有投资。不要以为房子还那么好卖,大连是东北最好的城市,也不好卖。只有‘北上广深’四个城市,可能还有杭州,‘第五城’,因为外来人口来买,还有些空间。”

据央行调查统计司研究,1991年到2012年中国城镇住宅竣工套数约为1.4亿至1.7亿套,假定1990年时城镇居民住宅存量为8000万套,则当前城镇住宅存量约为2.2亿至2.5亿套。按2012年城镇人口7.12亿、2011年城市户均人口2.87人计算,中国城镇户均住房套数约为1套。再按国土资源部官员的说法,近八年来的住房用地供应,按容积率1.5,可建面积为84.36亿平方米,能满足2.82亿新增城市人口住房需求(人均30平方米),而同期真正进入城镇的城市新增实际人口只有1.67亿。这都表明,房地产总量已存在过剩。

“房价不跌就无泡沫”,这其实是一个伪命题。不跌,一方面是还有一定刚需和改善性需求,同时和拆迁、外来人口、居民投资渠道有限、保有环节不征税、父母提前为独生子女买房等因素有关。这样,在需求端,有需求,能保值;在供给端,地方政府推进城镇化时偏重房地产,有推升地价、大搞建设的动力,城乡土地和住房市场又人为分割,所以泡沫难破。

但不破不等于合理,“坚硬的泡沫”让大量购房者因为买了过多面积而负担很重,艰难还贷,再选一次他们肯定不会让房子绑掉更多幸福。一旦社会更多认识到老龄化将抑制需求、再涨空间有限,且保有成本上升也是大趋势,则房价上涨潮就会渐退,“和泡沫共舞”的“美好时光”还能延续多久呢?